Tout d’abord, il s’agit d’un domaine très complexe et en pleine évolution. Si vous rencontrez une difficulté contractuelle pendant cette période nous vous conseillons de vous vous approcher d’une femme ou homme de loi le plus rapidement possible.

La première ordonnance prolongeant les délais contractuels a fait l’objet de modifications. Vous trouverez le lien vers le texte législatif en bas de cet article. Les délais contractuels concernés sont ceux applicables à tous les contrats mais nous nous concentrons ici sur l’essentiel concernant les transactions immobilières.

La loi met en place une période dite ‘neutre’ du 12 mars 2020 au 24 juin 2020.

• Délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l’acheteur d’un bien immobilier

L’acheteur d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du sous-seing privé de vente, délai qui commence à courir le lendemain de la première présentation de la notification du contrat. La première ordonnance avait suspendu ce délai ; la deuxième ordonnance stipule que le mécanisme d’interruption des délais contractuels ne s’applique pas au délai de rétractation. Cette stipulation a un effet rétroactif donc concerne les délais de rétractation en cours au 12 mars.

Le délai de rétractation est donc purgé normalement pendant la période neutre et ce de manière irrévocable. Si vous achetez un bien immobilier actuellement et vous avez reçu la notification de l’acte le 5 mars, vous avez eu jusqu’au 17 mars pour vous vous rétractez.

• Modifications des délais contractuels

Quand vous signez un contrat sous-seing privé d’une vente immobilière, en tant que vendeur ou acheteur, vous avez des obligations contractuelles qui comprennent des échéances. En cas de non-respect des délais contractuels vous pouvez être sanctionné.

Dans la première ordonnance, les délais contractuels étaient prolongés d’un mois à partir de la fin de la période neutre (le 24 juin). La deuxième ordonnance remplace cette prolongation forfaitaire par un délai glissant calculé en fonction de la date du contrat et la date prévue pour sa réalisation par rapport à la période neutre.

• Contrat en cours au 12 mars (contrat signé avant cette date)

Prolongation des obligations contractuelles pour la période contractuelle restant du 12 mars jusqu’à la date butoir du contrat au-delà du 24 juin.

• Le contrat a pris effet pendant la période neutre et se termine pendant cette période

Prolongation des obligations contractuelles pour l’intégralité du délai prévu au contrat à partir du 24 juin.

Parlons désormais du cas spécifique d’un compromis de vente, qu’est-ce qui se passe par rapport à la date de signature prévue pour signer l’acte de vente chez le notaire, date à partir de laquelle une partie peut exiger que l’autre respecte ses obligations contractuelles d’acheter ou de vendre ?

Dans le cas d’un compromis signé le 12 janvier 2020 avec une date butoir pour signer l’acte de vente du 12 avril 2020, le délai pour réaliser la vente est prolongé jusqu’au 24 juillet 2020 (prolongation d’un mois puisque c’est le délai restant entre le début de la période neutre et la date prévue initialement). Ce n’est donc qu’à partir de cette date qu’on peut réclamer la clause pénale, poursuivre la résiliation de la vente ou son exécution forcée contre la partie défaillante.

Dans ce même cas, si la réalisation de la vente était prévue pour le 12 juillet, le délai est prolongé pour l’intégralité de la période neutre (3 mois et douze jours) jusqu’au 24 octobre.

Pour un compromis signé le 24 avril avec une date butoir du 24 septembre (5 mois), le délai est prolongé de 2 mois (période entre le 24 avril et le 24 juin). La nouvelle date de réalisation de la vente devient donc le 24 novembre.

• Le cas de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt

Si l’acheteur a besoin d’obtenir un prêt pour financer son acquisition, le compromis de vente prévoit une condition suspensive. Le délai minimum accordé pour obtenir ce prêt est fixé par la loi à un mois.

Dans le cas d’un compromis en cours au 12 mars, le délai pour l’obtention du prêt est prolongé au-delà de la fin de la période neutre. Si la date prévue était le 12 avril, par exemple, l’acheteur aura jusqu’au 24 juillet pour obtenir son prêt.

Si ce délai a commencé à courir pendant la période neutre avec une date limite également pendant cette période, le délai ne commence qu’à la fin de la période neutre. Par exemple, pour un compromis signé le 5 avril avec un délai de 2 mois jusqu’au 5 juin, l’acheteur aura deux mois à partir du 24 juin, c-à-d jusqu’au 24 août, pour avoir son prêt.

L’autre type de contrat préliminaire couramment utilisé dans les transactions immobilières s’appelle une promesse. Il n’est pas possible de donner toutes les explications la concernant ici mais les règles de base restent les mêmes, adaptées aux spécificités juridiques de ce type de contrat.

• Autres délais contractuels concernant l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ou la notification d’un droit de préemption

D’autres délais contractuels en cours au 12 mars concernant l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ou la notification d’un droit de préemption sont suspendus et recommenceront à courir pour la période restant à partir de la fin de l’état d’urgence sanitaire (le 24 mai 2020).

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041800899&categorieLien=id

Cet article est basé sur les renseignements fournis par le Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier.

https://www.snpi.fr/actualite/info-coronavirus-22-modification-de-lordonnance-prolongation-des-delais

1 mai 2020

Par Mme. Victoria Headdon LLB Hons, Gérante de Compass Immobilier.