Achat - Le Processus

Financement

Que ce soit dans le cadre d'une acquisition de résidence principale, secondaire ou d'un investissement, vous pouvez avoir recours à un financement bancaire.

Ci-après, vous trouverez un certain nombre d'éléments qu'il est important de connaître si vous souhaitez emprunte

Financement

Le processus pour acheter un bien immobilier en faisant un emprunt en France.


Avant d'envisager de visiter des biens

Il est essentiel de se mettre en relation avec une ou plusieurs banques ou un courtier, avant même d'envisager de visiter. Dans un premier temps, cela permet d'affiner le budget possible et les coûts rattachés à l'opération. D'autre part, en fournissant les informations requises à l'établissement prêteur, la demande de prêt pourra être traitée de manière beaucoup plus rapide le moment venu.


Au stade du compromis ou acte sous-seing privé

L'obtention d'un financement sera mentionné au compromis (ou acte sous-seing privé) en tant que condition suspensive. Dans l'éventualité où le financement ne serait pas accordé, vous pourrez vous désister sans perdre votre dépôt de garantie.

Les points suivant sont à respecter:


  • Sous 30 jours, après signature du compromis, une preuve de la demande de prêt doit être fournie : une simple attestation émise par l'organisme prêteur. A défaut de cette preuve, le vendeur peut remettre en cause la restitution ultérieure du dépôt de garantie.
  • There is usually a deadline for the grant of the mortgage in the first contract. This must be a minimum 30 days from the date of the contract. A realistic deadline is normally two to three months for a non-French resident. What occurs when this deadline is passed will depend in part on what the contract itself states but you should endeavour to respect it.Le délai d'obtention du prêt est également précisé dans le compromis de vente. Ce délai, qui est fixé d'un commun accord entre les parties, ne peut être inférieur à 30 jours à compter de la date de signature du compromis. Mais le délai moyen est généralement fixé entre 8 et 12 semaines après la signature du compromis. En cas de non respect du délai indiqué, le compromis stipulera également les pénalités ou solutions.
  • Le délai peut être reporté avec l'accord écrit de l'autre partie, ou en cas de force majeure justifiée (retard imputé à la banque, par exemple).
  • Pour la constitution du dossier, il faudra fournir à l'établissement prêteur un certain nombre d'informations : derniers bulletins de salaire pour les salariés, ou autres preuves de revenus professionnels, relevés bancaires, dernier avis d'imposition, état civil complet des emprunteurs, etc. La procédure peut être plus lourde selon votre situation professionnelle ou personnelle. Il faudra en tenir compte pour le délai d'obtention du prêt.
  • Une assurance sera requise par l'établissement prêteur dans la quasi-totalité des cas. A partir de 50 ans, ou si vous avez eu des problèmes de santé, il est judicieux de se renseigner le plus tôt possible sur le montant des primes d'assurance qui seront à payer. Pour ce dossier assurance, il faudra remplir questionnaire santé et/ou se soumettre à des examens médicaux, (visite médicale ou autres examens spécifiques). Souvent, les retards dans l'obtention de l'offre de prêt sont dus aux compagnies d'assurances. Enfin, il est tout à fait possible de s'assurer auprès d'une autre compagnie que celle suggérée par l'établissement prêteur, sachant toutefois que cela peut engendrer des délais supplémentaires.

L'offre de prêt


Une fois toutes ces étapes franchies, après étude du dossier, et dans le cas d'un avis favorable, l'organisme financier vous adressera une offre de prêt par courrier. Un délai de réflexion obligatoire de 11 jours après réception de cette offre, est imposé par la loi. A ce moment, vous pourrez retourner l'offre dûment signée et acceptée à votre banque, par courrier recommandé AR.

> Il faudra donc prévoir aussi ce délai pour fixer la de signature de l'acte authentique.

Signature définitive de la vente


Les conditions du prêt seront intégralement intégrées dans l'acte de vente authentique, tout comme les garanties prises par le prêteur. Le notaire procèdera à l'appel de fonds auprès de l'établissement prêteur : 24 à 48 heures seront nécessaires.

Si vous ne pouvez être présent lors de la signature de l'acte, une procuration sera établie par le notaire. A noter que cette procuration, ne peut être rédigée avant l'obtention par le notaire de tous les éléments du prêt.

Il est recommandé de faire d'entrée la demande aux noms de tous les acquéreurs, à défaut d'être confrontés à des retards, voire des frais supplémentaires. Si la transaction intervient au nom d'une SCI (société civile immobilière), l'offre de prêt sera au nom de celle-ci

Coûts


L'organisme prêteur détermine les coûts de l'emprunt. A cela s'ajoutent les frais d'acte de prêt perçus par le notaire (environ 1% du montant emprunté, calculés en fonction du type de garanties prises par la banque).

Pour toutes questions complémentaires, n'hésitez pas à nous contacter. Nous pourrons aussi vous mettre en relation avec des banques ou courtiers en mesure de vous assister dans toutes ces démarches.

Les aspects juridiques de votre achat – Ce que vous devez savoir par rapport au cadre légal d’un achat immobilier

Première étape - Visites de biens


Les visites se font généralement accompagnées de l'intermédiaire (agence, notaire, etc) ou du vendeur dans le cadre d'une vente entre particuliers. Dans le cas de visites avec un intermédiaire, vous aurez normalement à signer un bon de visite par lequel vous attestez avoir visité un ou plusieurs biens avec lui (mention des noms, adresses et dates). Ce document sert de preuve de la mise en relation au cas où les parties traiteraient directement entre elles par la suite. Dans ce cas de figure, l'intermédiaire sera alors en droit de vous facturer ses honoraires.

A l'occasion des visites, il est bon de prendre un maximum de renseignements, en prenant notes ou photos. Quelques points en particulier sur lesquels il est bon de se renseigner :


  • Système d'assainissement
  • Droits de passage ou autres servitudes pouvant grever le bien ou lui profiter
  • Si des meubles ou autres éléments garnissant le bien sont éventuellement compris dans le prix ou négociables en sus
  • Si le bien est vendu libre de toute occupation (par exemple, pour un bien agricole, le bétail dont la présence pourrait signifier l'existence potentielle d'un bail rural transmissible aux propriétaires successifs)

Deuxième étape : le compromis de vente ou acte sous-seing privé

Après qu'une offre soit acceptée, un compromis de vente ou acte sous-seing privé est établi, et signé par les parties. (En région parisienne, on rencontre souvent les termes de promesse de vente ou promesse d'achat qui diffèrent légèrement du compromis ou acte sous-seing privé dans son mécanisme).

Il est important que ce contrat soit rédigé dans les règles de l'art, pour protéger les intérêts de chacune des parties. C'est pourquoi il est souvent préférable d'en charger le notaire.

Ce contrat intervient souvent rapidement après que l'offre soit acceptée. Il convient de souligner son importance du fait qu'y sont déterminées les conditions de la transaction, tout comme les dates butoirs, les diagnostics obligatoires, les servitudes, etc.

Les parties s'engagent ainsi définitivement à vendre/acquérir le bien sous certaines conditions suspensives qui devront être réalisées avant la signature de l'acte authentique. Si ces conditions ne sont pas réalisées, chacune des parties retrouvera sa liberté et le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur

Si toutes les conditions sont réalisées mais que l'une des parties venait à ne plus vouloir poursuivre la transaction, l'autre partie pourra l'y astreindre par voie légale ou se voir payer le montant prévu par la clause pénale augmenté éventuellement de dommages et intérêts.

Quelques conditions suspensives les plus courantes :


  • Que rien ne soit révélé dans les renseignements d'urbanisme qui puisse affecter le bien ou en réduire considérablement sa valeur (ex. projet d'une ligne TGV au fond du jardin) ;
  • Qu'il n'y a pas de servitudes sur la propriété qui n'auraient pas été portées à la connaissance de l'acquéreur ;
  • Qu'il n'y a pas d'hypothèque grevant le bien et de nature à empêcher le transfert de droit de propriété ;
  • Que l'acquéreur, le cas échéant, obtienne son prêt ;
  • Que soit obtenu, le cas échéant, un certificat d'urbanisme pour l'aménagement de dépendances ou l'extension du bâti existant.

En ce qui concerne les diagnostics (amiante, plomb, termites, installation électrique, gaz, DPE, etc.), ils doivent être produits pour la rédaction du compromis.

Ces différents diagnostics sont obligatoires en fonction de la date de construction, de la nature du bien, de son âge et de sa situation géographique.

Concernant les vices cachés, toute acquisition se fait en l'état du bien au jour de la réalisation de la vente. A moins que le vendeur ne soit un professionnel de l'immobilier, la garantie pour vices ne s'applique que dans des cas limités. Il incombe donc à l'acquéreur de se satisfaire du bien présenté.

Bien sûr, une expertise du bien peut être demandée : elle sera aux frais de l'acquéreur qui se trouve être le donneur d'ordre. Cette pratique, rare en France, est beaucoup plus répandue chez certains de nos voisins. Toutefois, deux points sont cruciaux :

choisir avec soin son expert

obtenir son rapport avant l'expiration du délai de rétractation dont il est fait mention ci-après. En effet, même s'il est possible de porter l'expertise en condition suspensive, l'interprétation parfois aléatoire de ses conclusions peut se révéler ultérieurement problématique.


Rétractation après signature du compromis


Conformément aux dispositions de l'article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur (non professionnel de l'immobilier) a la possibilité de se rétracter, sans justification, dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis de vente. En règle générale, ce contrat, une fois signé par toutes les parties, est adressé à l'acquéreur par courrier recommandé avec AR.

En cas de rétractation dans les 10 jours, le dépôt de garantie est restitué à l'acquéreur dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de rétractation. Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie pas d'un délai de rétractation.


Dépôt de garantie


Un dépôt de garantie, de 5% à 10%, doit être versé au moment de la signature du compromis. Le paiement se fait obligatoirement par transfert bancaire, sur le compte séquestre du notaire. Si l'agence est habilitée à recevoir de tels fonds, le virement peut être fait sur son compte. Si la vente se réalise, cette somme viendra en décompte sur le prix de vente final.


Troisième étape : la période intermédiaire

Troisième étape : la période intermédiaire


Une fois le délai de rétractation passé, le notaire se charge de toutes les formalités : obtention des différents documents administratifs, renseignements d'urbanisme, notification de droit de préemption éventuel, etc.

Le notaire aura également besoin d'un certain nombre de documents* qui vous seront listés au moment de la préparation du compromis, dépendant de votre situation familiale et de votre nationalité.


*Si ces documents sont dans une langue autre que le français, il se peut que le notaire vous demande d'en produire des traductions certifiées.

Quatrième et dernière étape : l'acte authentique


La réalisation de la vente se fait par la signature de l'acte authentique, préparé et reçu par le notaire. Cet acte reprend tous les éléments déjà cités ci-avant (identification du bien, des parties, diagnostics, urbanisme, prix et financement…)

Il précise également le régime sous lequel les acquéreurs achètent le bien.

Toutes les parties doivent être présentes pour la signature de l'acte authentique ou être représentée en cas d'absence (procuration).

Sauf accord contraire entre les parties, l'entrée en jouissance et la prise de possession du bien a lieu immédiatement après la signature de l'acte authentique. Ceci n'est pas nécessairement le cas, notamment lorsque le bien est loué (selon ce qui était prévu en conditions suspensives au compromis) ou en l'état futur d'achèvement.

Si la prise de possession du bien est différée, par exemple pour permettre au vendeur de terminer son déménagement, il est possible de porter une clause dans l'acte authentique qui stipulera : date butoir, montant retenu par le notaire sur le prix de vente jusqu'à l'entrée en jouissance, les pénalités journalières de retard (clause d'astreinte), ou autre selon le cas.

La signature


La signature de l'acte authentique interviendra quand le notaire aura reçu l'intégralité du prix de vente et des frais (déduction faite du dépôt de garantie). Normalement, le notaire adresse un décompte à l'acquéreur précisant le solde à payer quelques jours avant la signature de l'acte. Mieux vaudra vérifier si le virement est bien arrivé, avant le rendez-vous.

Il est souhaitable de revisiter le bien juste avant la signature de l'acte authentique, afin de s'assurer que le vendeur a respecté ses obligations : notamment qu'il a enlevé tous objets meubles non inclus dans la vente, qu'il n'a pas apporté de modification au bien vendu, et plus généralement que le bien n'as pas subi de dommages depuis la dernière visite. De même, vous pourrez vous assurer que tous meubles ou éléments prévus comme faisant partie de la vente se trouvent toujours sur les lieux. Ceci permettra, dans l'éventualité où le vendeur n'aurait pas respecté ses obligations, d'intervenir immédiatement, par exemple en faisant porter une clause d'astreinte à l'acte.

NB : Les informations succinctes données ci-dessus ne constituent en aucun cas des conseils d'ordre juridique et sont données à titre purement informatif.

En cas de doute ou pour toute autre question concernant l'acquisition d'un bien immobilier (informations fiscales, droit de succession…), nous vous invitons à prendre contact avec votre notaire ou autre conseil compétent.